Convencional vs. FHA: ¿cuál es realmente más barato a largo plazo?

Recibo esta pregunta en casi todas las llamadas con compradores primerizos. Alguien leyó en internet que FHA es el préstamo "peor" porque el seguro hipotecario nunca desaparece. Así que quieren convencional, aunque les cueste más.

Ese consejo no está mal. Está incompleto. Déjeme mostrarle los cálculos que realmente hago.

Los dos tipos de seguro hipotecario

Si da menos del 20% de inicial, pagará seguro hipotecario de cualquier forma. Solo funciona distinto.

• El PMI convencional se calcula principalmente según su puntaje de crédito y su pago inicial. Buen crédito significa un PMI barato. Crédito más débil significa un PMI caro. La buena noticia: se elimina. Puede pedir que se quite al 80% de LTV, y se elimina automáticamente al 78% según su calendario original.
• El seguro hipotecario de FHA (MIP) tiene dos partes: una prima inicial del 1.75% del préstamo, normalmente incluida en el saldo, más una prima anual que se paga mensualmente. La prima anual casi no cambia según el puntaje de crédito. Con menos del 10% de inicial, dura toda la vida del préstamo. Con 10% o más de inicial, se elimina después de 11 años.

Ejemplo 1: buen crédito (760)

Tomemos una casa de $350,000. El comprador FHA da 3.5% de inicial. El comprador convencional da 5%.

Ejemplo 2: crédito regular (650)

La misma casa, los mismos pagos iniciales. Lo único que cambia es el puntaje de crédito.

El préstamo "correcto" no es el que tiene mejor fama. Es el que le cuesta menos durante el tiempo que realmente lo tendrá.

Pero el MIP de FHA dura para siempre, ¿verdad?

Técnicamente, con menos del 10% de inicial, sí. En la práctica, la mayoría de las personas no mantienen una hipoteca por 30 años. Venden o refinancian.

Eso les da a los prestatarios FHA un camino común: tomar el préstamo FHA ahora, acumular plusvalía y mejorar su crédito, y luego refinanciar a un convencional cuando tengan 20% de plusvalía. El MIP desaparece cuando se liquida el préstamo FHA.

Esa estrategia solo funciona si las tasas acompañan cuando quiera refinanciar. Nunca le prometería que así será. Pero es una opción real, y por eso el "MIP de por vida" suele dar menos miedo de lo que parece.

Otras cosas que inclinan la balanza

• Relación deuda-ingreso. FHA permite relaciones más altas. Si sus deudas son elevadas, FHA puede ser el que se apruebe.
• Problemas de crédito recientes. FHA tiene períodos de espera más cortos después de una bancarrota o una ejecución hipotecaria.
• La propiedad. Las tasaciones FHA son más estrictas con el estado de la casa. Pintura descascarada o una baranda faltante pueden retrasar el cierre.
• Condominios. FHA necesita que el proyecto de condominio esté aprobado. Muchos no lo están.
• Tamaño del préstamo. Los límites de préstamo FHA son más bajos que los convencionales en la mayoría de los condados.

Cómo decido con mis clientes

1. Calculo ambos préstamos con su crédito y pago inicial reales, no con promedios.
2. Comparo el costo mensual y el costo total a 5 años lado a lado.
3. Le pregunto cuánto tiempo planea quedarse, siendo realistas.
4. Tomo en cuenta cuándo se eliminaría el PMI convencional en su caso.
5. Le digo cuál elegiría yo en su lugar, y por qué.

Alrededor de 700 de crédito, la respuesta puede ir para cualquier lado. Por encima, el convencional suele ganar. Por debajo, FHA suele ganar. La única forma de saberlo con certeza es calcular ambos.

Las cifras de este artículo son ejemplos ilustrativos, no cotizaciones de tasa. Su tasa, seguro hipotecario y costos reales dependen de su crédito, pago inicial, propiedad y programa de préstamo. Esto no es un compromiso de préstamo. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito y a las pautas de evaluación. Las tasas y condiciones están sujetas a cambio sin previo aviso.