Cuando un prestamista le muestra una tasa bajísima, mire la Sección A de su Estimado de Préstamo. Muy a menudo esa tasa viene con puntos. Está pagando efectivo hoy a cambio de una tasa más baja con el tiempo.
Puede ser un intercambio inteligente. La pregunta es si mantendrá el préstamo el tiempo suficiente para que valga la pena.
Qué es realmente un punto
Un punto de descuento cuesta el 1% del monto de su préstamo. En un préstamo de $400,000, un punto son $4,000.
Cuánto baja su tasa un punto varía según el prestamista y el día. Un rango común es de 0.125% a 0.25% por punto. No es un tipo de cambio fijo, y por eso siempre debe hacer los cálculos.
La fórmula del punto de equilibrio
Punto de equilibrio (meses) = Costo de los puntos ÷ Ahorro mensual en el pago
Un ejemplo real
Préstamo de $400,000 · fijo a 30 años
1 punto: 6.50% → Capital e interés $2,528/mes
Costo del punto: $4,000
Ahorro mensual: $66
Punto de equilibrio: $4,000 ÷ $66 = 61 meses (unos 5 años)
Si mantiene este mismo préstamo más de 5 años, el punto vale la pena. Si vende o refinancia antes, perdió dinero con él.
La pregunta detrás de la pregunta
Los cálculos son fáciles. Lo difícil es predecir cuánto tiempo mantendrá el préstamo. Dos cosas terminan un préstamo antes de tiempo:
- Mudarse. Cambios de trabajo, familias que crecen, la vida. Sea honesto consigo mismo sobre sus plazos.
- Refinanciar. Si las tasas bajan de forma significativa en los próximos años, podría refinanciar. Entonces los puntos que pagó se pierden.
Pagar puntos es apostar a que las tasas no bajarán mucho y a que no se mudará pronto. A veces es una buena apuesta. Debe saber que la está haciendo.
Mis reglas prácticas
- Si el punto de equilibrio es de más de 5 años, normalmente no recomiendo los puntos.
- Si está seguro de que se quedará 10 años o más y las tasas parecen bajas, los puntos pueden tener sentido.
- Si pagar puntos agota sus reservas de efectivo, no lo haga. El efectivo en el banco vale más que una tasa un poco más baja.
- Si el vendedor ofrece créditos, los puntos pueden ser un excelente uso del dinero del vendedor en lugar del suyo.
Otras formas de bajar el pago
Reducciones temporales (2-1, 1-0)
Una reducción 2-1 baja su tasa un 2% el primer año y un 1% el segundo, y luego pasa a la tasa completa del préstamo. Normalmente las paga el vendedor o el constructor. Ayudan con el flujo de efectivo al inicio, pero aun así debe calificar con la tasa completa y estar listo para que el pago suba.
Créditos del prestamista: lo contrario
También puede aceptar una tasa un poco más alta a cambio de un crédito para los costos de cierre. Si espera refinanciar o mudarse en pocos años, a menudo es la decisión más inteligente.
Cómo detectar puntos en una cotización
En la página 2 de su Estimado de Préstamo, la Sección A muestra los cargos de originación. Busque una línea que diga algo como "0.875% of loan amount (points)". Si dos prestamistas le cotizan tasas distintas, compárelas incluyendo los puntos. Si no, está comparando peras con manzanas.
Si quiere una segunda opinión, envíeme su Estimado de Préstamo y le diré si los puntos que incluye son un buen negocio.
Las cifras de este artículo son ejemplos ilustrativos, no cotizaciones de tasa. Su tasa, seguro hipotecario y costos reales dependen de su crédito, pago inicial, propiedad y programa de préstamo. Esto no es un compromiso de préstamo. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito y a las pautas de evaluación. Las tasas y condiciones están sujetas a cambio sin previo aviso.
¿Su cotización está pagando de más por su tasa?
Suba su Estimado de Préstamo y calcularé el punto de equilibrio de cualquier punto que le estén cobrando. Si es un buen negocio, le diré que se quede con él.