Cálculo del refinanciamiento: cuándo los números realmente funcionan

La industria del refinanciamiento funciona con una mentira cómoda: "Bajaron las tasas, así que debe refinanciar."

No. A veces sí, a menudo no. Lo único que importa es si los números realmente funcionan según sus plazos. Les he dicho a clientes que no refinancien más veces de las que puedo contar, aunque me costara la comisión, porque los números no cuadraban.

Así es exactamente como calculo si un refinanciamiento tiene sentido. Llévese este método. Úselo con el próximo correo que diga "¡bajaron las tasas, ahorre $500 al mes!"

La única pregunta que importa: el punto de equilibrio

Refinanciar cuesta dinero. Dinero real: normalmente del 2 al 5% del monto del préstamo en costos de cierre. En un refinanciamiento de $400K, son de $8,000 a $20,000 de su bolsillo (o incluidos en el préstamo, lo que solo aplaza el golpe).

Así que la única pregunta es: ¿cuánto tiempo tardará su ahorro mensual en recuperar lo que le costó el refinanciamiento?

Ese es el punto de equilibrio. Es una división, no un ejercicio de mercadeo.

Un ejemplo real

Usemos números redondos. Tiene una hipoteca de $400,000 al 7.5%, con 25 años restantes. Su pago actual de capital e interés es $2,957 al mes.

Las tasas bajan, y puedo refinanciarlo al 6.25% en un nuevo préstamo a 30 años. Suena excelente, ¿verdad? Hagamos los cálculos.

La trampa: alargar el plazo

¿Notó algo en ese ejemplo? Pasamos de 25 años restantes en el préstamo actual a 30 años en el nuevo. Son cinco años más de pagos.

En 30 años a $2,462/mes, paga $886,320 en total. Siguiendo el camino original de 25 años a $2,957/mes, pagaría $887,100. El costo total es prácticamente idéntico: solo le pagó al banco 5 años más de interés para bajar su pago mensual.

Refinanciar a un plazo más largo es una herramienta de flujo de efectivo, no de ahorro. Está bien si necesita el flujo de efectivo, pero entienda lo que realmente está haciendo.

La forma de lograr un ahorro real es refinanciar al mismo plazo o a uno más corto. Rehagamos los cálculos.

La regla práctica del 0.75%

Mi regla general: no vale la pena refinanciar a menos que pueda bajar su tasa al menos 0.75%. Por debajo de eso, los costos de cierre se comen la mayor parte del beneficio, a menos que planee quedarse en la casa para siempre.

Algunas excepciones:

• Va a eliminar el PMI — quitar el seguro hipotecario puede ahorrarle $150–400 al mes. Incluso una pequeña reducción de tasa más la eliminación del PMI puede valer la pena.
• Va a pasar de tasa ajustable a fija — si su tasa ajustable está por subir, asegurar una tasa fija puede ser inteligente incluso con una tasa un poco más alta.
• Retiro de efectivo para un uso de alto valor — refinanciar para sacar efectivo para una inversión específica (remodelaciones, consolidación de deudas) puede tener sentido incluso sin una baja de tasa.

Refinanciamiento con retiro de efectivo: cuidado aquí

Los refinanciamientos con retiro de efectivo se promueven mucho porque son rentables para los prestamistas. A veces tienen sentido. A menudo no.

El retiro de efectivo tiene sentido cuando:

• Consolida deudas de interés alto (tarjetas al 20% o más) en una hipoteca al 7%
• Financia remodelaciones que aumentan el valor de la casa
• Invierte en algo con un rendimiento esperado mayor que la tasa de la hipoteca

El retiro de efectivo no tiene sentido cuando:

• Financia unas vacaciones o gastos discrecionales
• Consolida deudas de tarjetas sin cambiar los hábitos de gasto de fondo (así es como la gente termina con una hipoteca enorme y las tarjetas al límite)
• Alarga mucho el plazo de su préstamo para financiar algo de corto plazo

Mi lista de recomendaciones honestas

Antes de refinanciar, repase esto. Si no puede marcar cada casilla, espere o haga más preguntas:

1. La nueva tasa es al menos 0.75% más baja que la actual — O está eliminando el PMI o el riesgo de una tasa ajustable
2. El punto de equilibrio es menos de la mitad del tiempo que planea quedarse en la casa
3. Refinancia al mismo plazo o a uno más corto (a menos que necesite específicamente un pago menor)
4. Ha comparado los Estimados de Préstamo reales de al menos 2 o 3 prestamistas (no solo cotizaciones de tasa)
5. Entiende el costo total durante la vida del préstamo, no solo el pago mensual

El mejor refinanciamiento es el que le ahorra más dinero en el menor tiempo. El peor es el que se siente bien hoy porque bajó su pago mensual, pero le cuesta $50K más en 30 años.

Cuándo llamarme

La verdad es que los cálculos de un refinanciamiento son complicados una vez que considera su situación específica: la tasa actual, el plazo restante, su situación fiscal, sus planes de mudarse, el PMI y los costos de cierre varían muchísimo.

Lo correcto es:

1. Tráigame su estado de cuenta hipotecario actual
2. Dígame por qué está considerando refinanciar
3. Déjeme calcular el punto de equilibrio real para su situación
4. Le diré con honestidad si tiene sentido

A veces la respuesta es "sí, refinancie ahora". A veces es "espere seis meses y veamos". A veces es "no refinancie; haga pagos extra al capital de su préstamo actual". Le diré cuál es.

¿Está pensando en refinanciar? Llame o envíe un texto al 863-695-2265, o obtenga un análisis gratuito de refinanciamiento. Cero presión, sin revisar su crédito en la revisión inicial.