Comprar casa trabajando por cuenta propia: guía de supervivencia

Lo que más escucho de quienes trabajan por cuenta propia: "Gano buen dinero. ¿Por qué el banco dice que gano menos?"

Porque un evaluador hipotecario no mira sus ventas ni el saldo de su banco. Mira su ingreso tributable, promediado en el tiempo. Cada deducción que le ahorró dinero en abril puede costarle poder de compra cuando solicite.

Qué cuenta como trabajo por cuenta propia

Generalmente, si es dueño del 25% o más de un negocio, o le pagan con un 1099, la evaluación lo considera trabajador por cuenta propia. Eso incluye a propietarios únicos, dueños de LLC, dueños de S-corp y sociedades, y trabajadores independientes o por contrato.

La regla de los dos años

La mayoría de los préstamos piden dos años de historial trabajando por cuenta propia, documentados con dos años de declaraciones personales y, si las tiene, las del negocio. En algunos casos puede bastar un año de declaraciones si lleva más tiempo en el mismo tipo de trabajo.

Su ingreso para calificar normalmente es el promedio de esos dos años. Y si este año es más bajo que el anterior, la evaluación puede usar solo el número más bajo, o cuestionar si el negocio es estable.

Las deducciones que se vuelven a sumar

Algunas deducciones no representan dinero que sale de su bolsillo. Los evaluadores pueden volver a sumarlas a su ingreso:

• Depreciación de equipos, vehículos o propiedades
• Agotamiento y amortización
• Uso de la casa para el negocio en el Anexo C (Schedule C)
• Pérdidas únicas, no recurrentes (con documentación)

Planificar antes de declarar

Esto es lo más valioso que puedo decirle. Si planea comprar en el próximo año o dos, hable conmigo antes de que su contador presente su declaración.

El trabajo de su contador es bajar sus impuestos. El mío es ayudarle a calificar. A veces esas metas chocan. Tomar unos miles de dólares menos en deducciones podría costarle un poco en impuestos y darle $50,000 o más en poder de compra. Solo usted puede decidir si vale la pena, pero debe ver los números antes de que sea tarde para cambiarlos.

El mejor momento para planificar una hipoteca trabajando por cuenta propia es antes de la temporada de impuestos, no después de que le acepten la oferta.

Qué tener listo

1. Dos años de declaraciones personales, con todas las páginas y anexos
2. Dos años de declaraciones del negocio (1120S, 1065 o 1120), si las presenta
3. Formularios K-1 de cualquier sociedad o S-corp
4. Un estado de ganancias y pérdidas del año en curso
5. De dos a tres meses de estados de cuenta bancarios personales y del negocio
6. Prueba de que el negocio está activo: una licencia, carta del contador o sitio web

Cuando las declaraciones no cuentan la historia

Algunos prestatarios deducen tanto que sus declaraciones no respaldan el préstamo que claramente pueden pagar. Hay programas alternativos, a veces llamados préstamos por estados de cuenta, que califican según sus depósitos en lugar de sus declaraciones.

Le seré sincero: esos programas normalmente vienen con tasas más altas y pagos iniciales mayores. Son una herramienta, no la primera opción. Si uno tiene sentido para usted, le mostraré el costo completo comparado con esperar un año y calificar de la forma tradicional.

Cuatro hábitos que facilitan la aprobación

• Mantenga el dinero del negocio y el personal en cuentas separadas.
• Evite depósitos grandes en efectivo que no pueda documentar.
• No adquiera deudas nuevas del negocio en los meses antes de solicitar.
• Mantenga su contabilidad del año al día. La evaluación puede pedirla.

Las cifras de este artículo son ejemplos ilustrativos, no cotizaciones de tasa. Su tasa, seguro hipotecario y costos reales dependen de su crédito, pago inicial, propiedad y programa de préstamo. Esto no es un compromiso de préstamo. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito y a las pautas de evaluación. Las tasas y condiciones están sujetas a cambio sin previo aviso.