Préstamos para inversionistas 101: DSCR, de cartera y hard money

Los inversionistas en bienes raíces chocan con el mismo muro tarde o temprano. Las declaraciones de impuestos que alegran a su contador, con toda esa depreciación y gastos deducidos de sus alquileres, hacen más difícil calificar para el siguiente préstamo convencional.

La buena noticia: hay más de una forma de financiar una propiedad de alquiler.

1. Préstamos convencionales de inversión

Aquí empieza la mayoría de los inversionistas. Califica con su ingreso personal, como una hipoteca normal.

• Pago inicial: normalmente 15% para una casa unifamiliar de alquiler, 25% para 2 a 4 unidades
• Tasas: normalmente las más bajas disponibles para propiedades de inversión, pero más altas que para una residencia principal
• Documentación: ingreso completo, declaraciones de impuestos y reservas
• Límite: hay un tope de cuántas propiedades financiadas puede tener

Si califica, el convencional suele ser el dinero más barato. Empiece aquí.

2. Préstamos DSCR: califica la propiedad

Un préstamo DSCR (índice de cobertura del servicio de deuda) no revisa su ingreso personal. Revisa si el alquiler de la propiedad cubre su propio pago.

Las desventajas: Las tasas DSCR son más altas que las convencionales, los pagos iniciales suelen empezar alrededor del 20% al 25%, y muchos préstamos incluyen una penalidad por pago anticipado durante los primeros años. Lea esa sección con cuidado.

Ideal para: inversionistas que trabajan por cuenta propia, quienes ya superaron el límite convencional y cualquier persona cuyas declaraciones de impuestos no reflejan su flujo de efectivo real.

3. Préstamos de cartera

Los préstamos de cartera los conserva el prestamista en lugar de venderlos. Eso le da flexibilidad con propiedades inusuales, edificios de uso mixto o prestatarios con situaciones complicadas. Las condiciones varían mucho. Algunos son excelentes y otros caros. Compárelos siempre con las opciones DSCR y convencionales.

4. Hard money: solo a corto plazo

Los préstamos hard money son préstamos a corto plazo, a menudo de 6 a 18 meses, basados principalmente en el valor de la propiedad. Son comunes para proyectos de remodelar y vender, y para comprar una propiedad que todavía no califica para financiamiento normal.

• Cierre rápido, a veces en días
• Tasas de interés y puntos iniciales mucho más altos
• Diseñados para reemplazarse rápido, vendiendo o refinanciando

El hard money es un puente, no un destino. Antes de tomar uno, sepa exactamente cómo va a salir de él.

El que la mayoría de los inversionistas pasa por alto: vivir en una de las unidades

Si va a vivir en una de las unidades, puede comprar una propiedad de 2 a 4 unidades con un préstamo para vivienda propia. Con FHA, eso puede significar 3.5% inicial, y parte del alquiler de las otras unidades puede ayudarle a calificar. Es una de las formas más económicas de empezar a invertir. Eso sí, tiene que vivir allí de verdad.

Cómo elijo el préstamo para cada negocio

1. ¿Puede calificar para un convencional? Si es así, normalmente es el mejor precio.
2. Si no, ¿el alquiler respalda un préstamo DSCR con un índice que obtenga buen precio?
3. ¿La propiedad está en condiciones de alquilarse hoy? Si no, puede necesitar primero financiamiento a corto plazo.
4. ¿Cuál es su estrategia de salida? ¿Mantenerla 10 años, refinanciar después de remodelar o vender?

El préstamo debe ajustarse a su estrategia, no al revés.

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Las cifras de este artículo son ejemplos ilustrativos, no cotizaciones de tasa. Su tasa, seguro hipotecario y costos reales dependen de su crédito, pago inicial, propiedad y programa de préstamo. Esto no es un compromiso de préstamo. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito y a las pautas de evaluación. Las tasas y condiciones están sujetas a cambio sin previo aviso.